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Regularização de imóveis

Em Porto Alegre/RS e  região metropolitana

Aprovação da prefeitura, obtenção Habite-se, emissão da  CND e averbação no Registro de Imóveis


Porque regularizar?

Valorização do imóvel

Um imóvel regularizado tem um valor em torno de 30% maior

Registro e segurança jurídica

Uma construção regular permite a averbação da construção na matricula do terreno, garantindo segurança jurídica

Obtenção de crédito

um imóvel regularizado pode ser dado em garantia para a obtenção de crédito pessoal ou para a sua empresa

Facilidade de venda

Confere maior segurança para o comprador, facilinado a venda, além de ser finaciável para o comprador

Utilização comercial

Para que um imóvel possa ser urilizado de forma comercial, a emissão de alvará de funcionamento requer a regularidade do imóvel

Sem multa

Um imóvel ou obra irregular, está sujeiro a fiscalizações e aplicação de multas  pela prefeitura ou ainda pelo CREA ou CAU

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Quais as etapas para regularizar?

1

Viabilidade Técnica

Análise preliminar da viabilidade de regularização da obra pretendida conforme a legislação aplicável

2

Projetos

Elaboração dos projetos exigidos pela Prefeitura e  aprovação

3

Habite-se

Emitido pela prefeitura, atestando que o imóvel foi executado conforme os projetos e a legislação aplicável

4

Obtenção da CND

A Certidão Negativa de Débitos (CND)  é emitida para atestar que a obra inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO) está em situação de regularidade fiscal

5

Averbação da obra

A averbação da construção é a  última etapa da regularização, quando a construção é averbada na matrícula do terreno junto ao Registro de Imóveis

Perguntas frequentes

Na teoria, é possível regularizar qualquer obra na prefeitura para obtenção do Habite-se, porém, na prática, existem algumas restrições e limitações que podem variar de acordo com as leis e regulamentos municipais.

Normalmente, as prefeituras possuem critérios estabelecidos para a regularização de obras, levando em consideração fatores como o tipo de construção, a área construída, a destinação do imóvel (residencial, comercial, industrial), a conformidade com as normas de segurança, entre outros aspectos.

Algumas obras podem enfrentar maiores dificuldades para serem regularizadas, como construções em áreas de proteção ambiental, em terrenos irregulares, em desacordo com o zoneamento urbano ou com características que não atendam às normas vigentes.

Em alguns casos, pode haver a necessidade de realizar demolições parciais ou adequações na obra para sua regularização. Isso ocorre quando a construção não está em conformidade com as normas e regulamentos estabelecidos pela prefeitura.

Alguns exemplos de situações que podem exigir adequações são:

• Áreas construídas além do permitido: Se a construção exceder os limites estabelecidos pela legislação, pode ser necessário demolir parte da estrutura para ajustá-la aos parâmetros permitidos.
• Irregularidades na planta: Se a planta da construção não estiver de acordo com as normas municipais, como falta de elementos de segurança, dimensionamentos inadequados ou falta de saídas de emergência, pode ser necessário realizar adequações para atender a essas exigências.
• Construções em áreas não permitidas: Se a obra estiver localizada em áreas de restrição, como áreas de proteção ambiental, de preservação histórica ou em desacordo com o zoneamento urbano, pode ser necessário remover ou ajustar a construção para se adequar às determinações legais.

Por isso, é fundamental consultar um profissional especializado, como um arquiteto ou engenheiro civil, para verificar a viabilidade de regularização de uma obra específica e as adequações necessárias. Eles poderão avaliar as condições da construção, verificar a legislação municipal aplicável e orientar sobre os procedimentos necessários para obter o Habite-se. 

Esta verificação é realizada com a um "ESTUDO DE VIABILIDADE TÉCNICA E LEGAL - EVTL".

O EVTL de regularização é um estudo específico para o imóvel, tendo como base a legislação municipal. No EVTL apresentamos os parâmetros urbanísticos que precisam ser atendidos  na regularização para que o imóvel atenda as exigências da Prefeitura Municipal e obtenha a sua aprovação, verificando as eventuais inconformidades a serem corrigidas.

Dependendo da irregularidade, pode ser necessária a elaboração de um "ESTUDO DE VIABILIDADE URBANÍSTICA - EVU" onde busca-se tecnicamente aprovação de uma excepcionalização dos parâmetros urbanísticos não atendidos.

Para regularizar um projeto na prefeitura, geralmente são necessários os seguintes documentos e projetos:

Projeto Arquitetônico: É o projeto que contém as informações sobre a arquitetura da construção, como plantas baixas, cortes, fachadas, especificações de materiais, dimensionamentos, entre outros detalhes.

Projeto Estrutural: É o projeto que contempla os cálculos e detalhamentos da estrutura da construção, indicando os elementos estruturais, como vigas, pilares, lajes e fundações, e suas respectivas dimensões e materiais.

Projeto Hidrossanitário: É o projeto que apresenta as instalações hidráulicas e sanitárias da construção, incluindo a distribuição de água, a rede de esgoto, os pontos de água e esgoto em banheiros, cozinhas, lavanderias, entre outros.

Projeto Elétrico: É o projeto que descreve as instalações elétricas da construção, indicando a distribuição de pontos de energia, a localização de tomadas, interruptores, luminárias, além das especificações dos materiais e equipamentos elétricos.

Projeto de Prevenção e Combate a Incêndio: Em alguns casos, especialmente para edificações maiores ou com maior risco de incêndio, pode ser necessário apresentar um projeto específico que detalhe as medidas de prevenção e combate a incêndio, como saídas de emergência, sistemas de detecção e alarme, extintores, entre outros.

É importante ressaltar que os documentos e projetos necessários variam de acordo com a localização da obra e as regulamentações específicas de cada município.  

Além desses projetos, dependendo da finalidade da obra, pode ser necessário também a obtenção de licenciamentos específicos junto a órgãos ambientais (licença ambietal), de vigilância sanitária, concessionária de rodovia, de controle de tráfego aéreo, dentre outros.

A Certidão Negativa de Débitos (CND)certifica a regularidade dos pagamentos de contribuições sociais referentes a uma obra inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO) e regularizada pelo Serviço Eletrônico Para Aferição de Obra (Sero).

A aferição de obras é o cálculo executado pela Receita Federal para definir o custo de mão de obra que uma obra de construção civil teve durante sua execução. Com isso a Receita emite uma guia, com o valor deste débito, que deve ser paga para a emissão da CND.

Alternativamente, para obras concluídas há mais de 5 anos, é possível pleitear a prescrição deste valor mediante um processo específico. 

A averbação de uma obra é realizada no Cartório de Registro de Imóveis. A Relação dos documentos necessários pode variar de acordo com cada cidade ou caso específico. De modo geral, a documentação básica é: 
- Requimento específico
- CND
- Habite-se

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A regularização de uma construção traz várias vantagens, como legalização, segurança, valorização do imóvel, acesso a serviços públicos e regularização de documentos. Ela torna a construção legal perante os órgãos competentes, evitando multas e demolições.

Além disso, verifica se a obra atende às normas de segurança, garantindo a proteção dos ocupantes. A regularização valoriza o imóvel, facilitando transações e obtenção de financiamentos.